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正荣土地资金财产究竟怎么了,正荣土地资产1

2/4 前言:管理企业犹如开车,车上的人七嘴八舌吵个不停,车子开得就不稳当;车上的人动不动就下车,车子总是走走停停,速度也就降了下来……2019年以来,莆田系新锐上市企业正荣地产(06158-HK)发生了一连串的人员变动,甚至不乏企业行政总裁、副总裁、旗下分公司总经理这样的重要职位人员调整。或许,正是因为集团里面“来来去去的人太多了”,2019年正荣地产的发展速度也降了下来。频繁人员变动,正荣地产增速降到1%以下正荣地产人员变动的浪潮始于2018年2月,距离其登陆港交所仅仅过去了1个月。2018年2月,原公司行政总裁林朝阳调任为联席行政总裁;紧接着,2018年3月,林朝阳不再担任正荣地产总裁一职,并被调任为正荣产业发展集团董事长兼总裁;2018年8月,林朝阳辞任正荣地产执行董事及联席行政总裁,彻底退出集团地产业务板块。同样是8月份,原公司行政副总裁肖春和,也调任到正荣产业发展集团,退出地产板块业务。而在2018年11月,原正荣地产财务总监兼联系公司秘术谈铭恒离任。进入2019年,正荣地产人员变动更加频繁。仅在3月份,集团人力资源副总裁袁变革、地产副总裁刘翔、地产设计中心总经理陈伟先后离职。随后,2019年4月,正荣产业发展集团财务总监郑琳琳离任……根据标准地产研究院披露的数据,截至2019年上半年,正荣地产拥有员工2014人,较2018年底减少153人,幅度高达7.06%。如果考虑到有新员工加入,那么在2019年上半年,正荣地产人员变动幅度可能就更大,甚至接近10%。也就是说,2019年上半年,正荣地产每10个人中就有1个人离开。2019年11月10日,正荣地产发布公告,确认集团联席行政总裁王本龙辞任。年仅43岁的王本龙,2014年加入正荣地产,从项目天津公司总经理一直做到集团行政总裁,仅仅用了不到4年的时间,可谓名副其实的“房地产业内精英”。增速跌破1%,正荣地产1300亿营收恐难实现正是在这不到4年的时间内,正荣地产从一家籍籍无名的小房企,一跃成为全国知名的房企品牌,并成为上市企业之一。去年,正荣地产更是在行业“规模竞争”中脱颖而出。2018年,正荣地产实现营收破千亿,较2017年同比增长了54%,并跻身民营企业50强。不过,随着一连串的人员调整变动,正荣地产营收增长出现快速下降。2019年上半年,正荣地产实现营收586亿元,同比仅增长了0.82%。而在去年同期,正荣地产营收581亿元,较2017年同比增长了170%以上。尽管人员变动与企业营收之间没有必然的联系,但是公司团队,尤其是核心管理团队的稳定,是企业实现营收快速增长的重要保证。10月4日,正荣地产发布2019年前三季度业绩公告。今年前9个月,正荣地产累计实现营收900.10亿元。相较于企业年初制定的1300亿元的全年销售目标,正荣地产仅完成了不到70%,而在最后3个月完成400亿的销售任务,正荣地产压力不轻。比起营收业绩的下滑,正荣地产在土地储备上的表现同样令人担忧。根据正荣地产在2019年上半年财报中披露的信息,2019年上半年,正荣地产新增土地仅22幅,建筑面积约290万平方米。而在去年同期,正荣地产新增土地33幅,总建筑面积约为590万平方米。相较于2018年上半年,正荣地产今年拿地面积减少了50%还要多。对于房地产企业而言,土地储备不足意味着企业未来增长面临着“断档”的风险。通常而言,房企土地资源储备的多寡与企业自身的财务状况有着直接的联系。财务状况好,企业资金充裕,房地产企业拿地积极性就越高。如果企业资金链出现了问题,甚至是需要频繁地靠发债过日,那么,企业自身拿地的积极性自然也就不高。频繁资本市场融资,正荣地产短期债务较高不幸的是,正荣地产正好属于后一种状况。10月31日,正荣地产发布公告,企业拟发行一笔年息为9.15%,总额度为3亿美元的优先票据。11月6日,正荣地产发布公告,相关票据发布已经获批,并将于2019年11月7日上市发行并进行交易。根据统计,这已经是今年以来正荣地产进行的第8笔美元融资。整个2019年,正荣地产合计发行美元债券18亿美元、海外永续债2亿美元。值得注意的是,正荣地产所发行的美元优先票据融资成本都在8%以上,部分票据的融资利率都已经达到10.5%,企业融资成本较大。较高的融资成本无疑给正荣地产带来更高的还债压力,对于企业自身发展而言影响颇大。尤其值得注意的是,2019年以来,国际市场上美元不断升值,美元债务所换算的人民币金额相应也在增加,无疑让依赖境外融资的正荣地产压力更大。根据2019年上半年业绩公告信息披露,截至到2019年上半年,正荣地产拥有借款总额525.29亿元,一年期需要偿还的为249.02亿元;需第二年偿还的为127.44亿元;两到五年偿还的为143.42亿元;五年以后偿还的为5.4亿元。 与之相比,2019年上半年,正荣地产实现净利润仅为11.79亿元,利润率仅为8.64%,相较于企业自身动辄数百亿的短期债务只能说是“杯水车薪”。正荣地产只能是通过不断地借新债还旧债来维持,而如此庞大的债务压力,也限制了正荣地产持续拿地的能力。对于正荣地产而言,这是一个非常危险的经营状况:销售业绩增速过快下滑,企业净利润率低于发债利率,短期偿债金额大……长此以往,正荣地产或将陷入频繁发债、资不抵债的经营困境。对于正荣地产而言,未来一段时间企业将进入艰难的调整期。结语:客观上讲,正荣地产目前所陷入的困境是当下众多房地产企业的通病,只不过,过于频繁的人员流动加剧了这一问题的严重性,同时也让这一问题的解决变得更加困难。稳定管理团队,缩减债务规模,减轻企业还债压力……这些都将是未来一段时间内正荣地产必须要下决心解决好的大问题。不过,随着楼市快速发展期的结束,正荣地产能否及时地解决企业所面临的问题,还是一个未知数。

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10月17日晚间,《中国建设报·中国房地产》获悉,正荣地产行政总裁王本龙已经提交离职申请,正荣地产将于晚些时候发布具体公告信息,并在近期将进行管理层调整,目前尚未披露接替人选。一年多前,王本龙刚刚接替林朝阳成为正荣地产总裁。

正荣的人事动荡仍在继续。

公开信息显示,1975年的王本龙毕业于天津大学,主修管理工程,此前分别就职于中建八局7年、中海2年、龙湖2年、中南置地2年、恒盛和景瑞各一年。2014年6月,王本龙加入正荣,任职正荣天津置业发展有限公司总经理。2018年1月,正荣地产正式在香港挂牌上市,仅过了一个月,正荣地产宣布王本龙为公司两名联席行政总裁之一——另一位则是长期担任正荣地产总裁的林朝阳。不久后,林朝阳彻底退出正荣地产,转负责新成立的正荣产业,王本龙接任正荣地产执行董事兼行政总裁。从区域总经理到总裁,王本龙仅用了五年时间,也因此,现年43岁的王本龙被外界视为跃升最快的地产经理人之一。

11月10日,正荣地产(06158.HK)发布公告称执行董事、行政总裁王本龙已辞任,将由执行董事兼董事会主席黄仙枝暂代执行总裁职务,直至选出新总裁为止。

“正荣成就了王本龙,王本龙同样成就了正荣。”一位业内人士表示。五年期间,王本龙见证正荣地产从一家百亿级区域开发商、谋求上市以及销售规模跨千亿的全国上市房企逐级蜕变。王本龙任职期间,正荣地产2018年销售额突破千亿至1080亿元,并成功迈入房企TOP20阵营。

值得一提的是,这并非正荣第一个总裁级高管离职。行政总裁王本龙提交辞呈,加之前任林朝阳去年辞任,正荣地产职业经理人“三人天团”仅剩黄仙枝。公司的中高层骨干也是出走不断。

艰难的五年爬坡已过,此时的王本龙挥手告别背后,是出于个人职业规划,或是与正荣近一年来的组织架构调整引起的高管离职潮相关,业内说法纷纭不一。对此,正荣方面回应称,王本龙不是被动离职,是王本龙主动提出,集团也有挽留。

自2018年上市以来,正荣地产不但经历公司高层动荡和离职,同时面临规模增速乏力的局面。

高管燕纷飞

2019年上半年,正荣地产实现营收586亿元,同比仅增长了0.82%。而在去年同期,正荣地产营收581亿元,较2017年同比增长了170%以上。

最近一年,一直进行业务调整的正荣地产经历较大幅度和频度的人事动荡。从去年年末至今,正荣地产管理团队中高层人员中从行政总监袁变革到人力资源总经理王志成,先后离职或职位变动的人数多达10人。

或许,正是因为公司里一连串的人事变动,2019年正荣地产的发展速度也降了下来。

3月19日,正荣地产控股股份有限公司内部发文称,刘翔因个人原因申请辞去副总裁及董事会秘书职务。刘翔此前曾在万科等企业任职,在正荣的任职时间已超过5年,曾历任过正荣南昌区域营销总监、集团营销总监、南昌区域公司副总经理、武汉公司总经理、集团总裁助理、副总裁等职位,曾作为正荣进入武汉的第一任总经理,让正荣在华中地区深耕。出走正荣后,刘翔转而加盟祥生地产。

为何公司高层变动如此频繁,如何应对核心管理层离开带来的管理问题?就此,《商学院》致函正荣地产,截止发稿日,未收到回复。

此外,包括正荣资本总经理江晨、正荣地产人力资源副总裁袁变革、正荣法务审计负责人杨震麟、正荣设计管理中心总经理陈伟、正荣产业财务总监郑琳琳、正荣地产财务总监及联席公司秘书谈铭恒等高管也于今年纷纷离职。

人员变动频繁高管批量出走

去年8月,原正荣地产总裁、行政总裁林朝阳以及原正荣地产副总裁肖春和退出地产总部经营团队,转而主管正荣产业发展集团。

2018年2月,正荣地产出现了人员变动的浪潮,距离其登陆港交所仅仅过去了1个月。

“正荣的人事动荡从去年2月就开始了,最为引人注目的是林朝阳的职位变动。当时正荣地产任命了两名联席行政总裁,现任副总裁王本龙晋升为联席行政总裁,公司原行政总裁林朝阳调任为联席行政总裁。但比较戏剧性的是,林朝阳刚任命三天,就被调职正荣产业发展集团任董事长兼总裁一职,接任他原职位的是同一天被任命的联席总裁的王本龙。”一位接近正荣地产的业内人士透露。

2018年2月,原公司行政总裁林朝阳调任为联席行政总裁;紧接着,2018年3月,林朝阳不再担任正荣地产总裁一职,并被调任为正荣产业发展集团董事长兼总裁;2018年8月,林朝阳辞任正荣地产执行董事及联席行政总裁,彻底退出集团地产业务板块。

“这一任命意味深长,林朝阳在正荣20年,正荣地产的注册法人就是林朝阳,可见他在正荣的地位,这次任命意味着林朝阳彻底退出地产经营团队。”该业内人士补充道。

同在8月份,原公司行政副总裁肖春和,也调任到正荣产业发展集团,退出地产板块业务。而在2018年11月,原正荣地产财务总监兼联系公司秘术谈铭恒离任。

一位接近正荣地产的业内人士分析称,一方面,老臣林朝阳离开正荣地产打破了原有的中高层管理格局,王本龙在担任总裁后并未能如欧宗荣所愿;另一方面,去年年底大规模内部管理人员调动成为今年离职潮的导火索。更重要的原因是,趋向年轻化的管理团队架构是为了给地产二代上位铺路。

进入2019年,正荣地产人员变动更加频繁。仅在3月份,集团人力资源副总裁袁变革、地产副总裁刘翔、地产设计中心总经理陈伟先后离职。随后,2019年4月,正荣产业发展集团财务总监郑琳琳离任,到11月10日,正荣地产发布公告称执行董事、行政总裁王本龙已辞任。

据悉,欧宗荣的大儿子欧国强目前为正荣地产非执行董事,今年35岁,拥有8年房地产行业经验,曾担任公司旗下福州世欧房地产开发有限公司的董事长。小四岁的弟弟欧国伟同为正荣地产非执行董事,也拥有8年的房地产行业经验。

王本龙在正荣的5年间里,正是正荣地产从一个区域房企成长为全国性房企不断进击的五年。期间正荣地产先后完成了全国化、上市、以及销售规模跨千亿等重大事件。

自上市以来,正荣地产频繁的人事调整便备受业内关注。2018年11月,正荣地产财务总监及联席公司秘书谈铭恒辞职,接替他的财务总监职位的是新城发展原执行董事、副总裁陈伟健。据悉,早在去年8月,陈伟健便已被委任为公司的执行董事兼副总裁,彼时谈铭恒已不再参与公司的海外融资工作,曾在新城控股担任CFO的陈伟健全盘接手了正荣地产的海外融资和发债工作。

正荣地产的人事变动可以算是近两年房企们高管频繁变动的一个近期缩影。房地产公司高管的频繁离职,背后是房地产市场经济下滑现象还是楼市进入存量阶段去化压力大?

对于集团人事离职潮,正荣地产回应媒体称:“正荣近年有一定的人才储备,最近也在调整组织架构,会从内部提拔人才,不存在大换血的说法。”

对于房地产高管离职,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示,主要受两方面因素影响,第一是整个行业预期在调控的环境下,还是相对悲观的。随着调控的深入,市场下行的压力还是很大,不像原来高增长的黄金周期。第二个方面可能确实也是业绩压力的问题,在这种大环境下的话,业绩压力会增大。

“黑马”放缓

第三,随着房地产公司本身的调控加严,可能面临一些人员精简的因素,比方说奖励的和各方面薪酬待遇减少,也直接导致一些高管频繁离职。

一位TOP20房企广东分公司副总经理透露:“今年的行业环境依然不容乐观,融资环境仍有收紧趋势,不少房企积极运作登陆资本市场。在这种环境下,对于有规模扩张需求的房企来说,人事变动频繁也折射出企业的需求焦虑,比如之前同样换帅频繁的中梁,这类企业需要的是能够融到资的高管。”

2018年年报中,正荣地产对下一年提出的销售目标是1300亿元。正荣地产日前披露的销售情况显示,截至2019年10月31日止九个月,集团连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币1030亿元,离1300亿销售目标还有270亿缺口。

《中国建设报·中国房地产》查阅半年报获悉,正荣地产今年中期平均融资成本较2018年有所上升,为7.60%,高于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。2018年数据显示,正荣地产平均融资成本为4.80%。

盘和林认为,从业绩的延续性和各个方面来说,高管的离职大多数会产生负面影响。如果公司从交接班和各方面安排的好,可能影响不大;如果是突然离职,尤其是一些核心岗位,核心人员,而且不在公司预期的范围内,可能会对接下来第四季度的业绩影响非常大。

高管不断离职背后,进入千亿的正荣业绩增速放缓。

除非是公司有意裁员,削减一些能力不强的员工,这个可能影响不大。但总的来说,高管的频繁变动肯定对业绩是有影响的。

2018年,正荣实现合约销售额1080亿元,同比增长54%。过去三年,这家闽系房企的复合增长率达到了67.3%,被认为是业绩增长最快的“黑马”型房企之一。

业绩增速不到1% 短期债务危险

到了2019年,正荣的销售额及营收净利润等业绩增长趋缓。根据正荣中报,今年上半年,正荣连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约586.07亿元,同比增长0.82%。而去年中期,正荣销售增速同比增加170%。今年上半年,正荣地产营收和净利润分别为136.52亿元和9.33亿元,同比增速均略超10%,去年同期两项指标的增速则分别高达52.32%和171.86%。

2018年1月,正荣地产在联交所上市,当年,公司首次完成千亿销售目标,为1080.17亿元,同比增长54%;当年公司营业收入为264.53亿元,同比增长32.30%,并跻身民营企业50强。

在今年的中期业绩会上,时任正荣行政总裁王本龙还曾表示,“我们内部计划每年规模的增长预期是30%左右,实现三年销售规模翻倍。”

不过,或许是一连串的人员调整变动,正荣地产营收增长出现快速下降。

截至今年三季度末,正荣地产排名下滑2位至第22名,销售额为900亿元,距离完成年初制定的1300亿元全年销售目标,还有400亿元缺口。

根据正荣中报,2019年上半年,正荣连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约586.07亿元,同比增长0.82%。而去年中期,正荣销售增速同比增加170%。

对于王本龙的下一站,有传闻指出其将加盟浙江一家中小房企华鸿嘉信。据悉,成立6年的华鸿嘉信今年上半年实现销售额251亿元,房企排名位列第75位,目前正致力于冲击千亿房企。不过,一位接近王本龙的知情人士则表示可能性极小,“或许与华鸿嘉信方面有过接触,但王本龙自己不可能答应。”

在11月4日,正荣地产发布10月未经审核经营数据。今年前10个月,正荣地产连同合营公司以及联营公司的累计合约销售金额约为1030亿元,合约销售建筑面积约为6681306平方米。

王本龙本人则对内部表示,希望休息一段时间,处理家中事务及陪伴家人,下一步去向未定。

但要在最后2个月完成270亿的销售任务,加上核心人员的离职,正荣地产压力不轻。

后千亿时代,2019年是正荣地产的新三年战略首年,多名高管相继出走,正荣地产将如何实现其“谋”与“变”?

除此之外,正荣地产在土地储备上的也令人担忧。

根据正荣地产在2019年上半年财报中披露的信息,2019年上半年,正荣地产新增土地仅22幅,建筑面积约290万平方米。而在2018年同期,正荣地产新增土地33幅,总建筑面积约为590万平方米。

总的来说,相比于2018年上半年,正荣地产今年拿地面积减少了50%以上。土地储备不足意味着正荣地产未来增长会面临“断粮”的风险。

除了依靠自身的销售回款来“造血”之外,对外融资也是房企的一个主要资金渠道。营收业绩的下滑的同时,正荣地产在借贷规模迅速增加。

根据2019年上半年业绩公告信息披露,截至到2019年上半年,正荣地产拥有借款总额525.29亿元,一年期需要偿还的为249.02亿元;需第二年偿还的为127.44亿元;两年以内的债务达到376.47亿元,合计占比超过70%。两到五年偿还的为143.42亿元;五年以后偿还的为5.4亿元。

与之相比,2019年上半年,正荣地产实现净利润仅为11.79亿元,利润率仅为8.64%,相较于企业自身动辄数百亿的短期债务只能说是“杯水车薪”。

盘和林对《商学院》表示,现在整个地产肯定是缺资金的,因为整个资金链被切断得差不多了。

10月31日早间,正荣地产发布公告,发行3亿美元优先票据,年息9.15%,2023年5月6日到期。

根据公告统计,这已经是今年以来正荣地产进行的第8笔美元融资。整个2019年,正荣地产合计发行美元债券18亿美元、海外永续债2亿美元。

在上个月,正荣地产也公告发行了一笔3亿美元的优先票据。9月24日,正荣地产公告将发行本金总额为3亿美元的优先票据。该票据将于2022年8月3日到期,发售价将为票据本金额99.163%。票据将自10月3日(包括该日)起按年息8.7%计息,须每半年期末支付。

财经评论员严跃进告诉《商学院》记者,较高的融资成本会给企业带来更高的还债压力,对于企业自身发展而言影响颇大。从利息角度来讲,说明企业的负担成本是越来越大的。这也说明正荣地产还在追求战略扩张,这种战略扩张需要更多的资金支持。

高管频繁辞职,销售业绩增速过快下滑,短期偿债金额大。如何应对核心管理层离开带来新的管理问题,未来一段时间正荣地产将进入艰难的调整期。《商学院》亦持续关注。

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