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必赢56net手机版红盘扎堆依旧摇不上,是机会还是

近期西安楼市中扎堆出现高价楼盘,然而这对新房市场丝毫没有影响,摇号比4:1、5:1的新房项目接二连三,市场热度不降反升,千人摇号的盛况卷土重来。

“老师,我最近碰到一个棘手的事,望解惑,前一阵城东两个盘参与摇号都没摇上,最后登记了康桥悦蓉园,但是看着登记人数太多觉着自己肯定又是炮灰,无奈之下又去看了个二手房,但是交了定金后,摇号时竟然摇上了,现在好纠结,二手房和康桥,不知该怎么选?”

政策解读 |房价解析|楼盘测评|商业评论

然而,与火热的新房市场相比,二手房市场却远不及去年同期,成交依旧惨淡。昨天有粉丝问我浐灞恒大御景的房子是否适合投资?我看了一下中介报价,126平的房子只要155万,也就是每平12301元,而且还是初次报价,最终成交价格肯定更低。再打开二手房网站一看,发现这个小区的挂牌房源很多,基本带装修的价格都在12000元左右。

新房买不上,该不该去看二手房?这两天,好几个粉丝都问了我同样的问题。

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可我们知道浐灞彩虹桥附近的新房,带装修高层基本都在13500元-14000元/㎡左右,最典型的项目就是万科的双子星:万科悦湾和万科澜岸,刚结束的万科澜岸登记比超过了3:1。

还记得去年三月,市场上新房买不到,大多数购房者恐慌之下转战去看二手房,二手房房价短时间内一路疯涨。

前言

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今年3月,还未上车的买房人,新房摇不上,心里便开始慌了?到底该不该去看看二手房?

二手房是市场最好的体温计已不是秘密。比起新房,二手房市场受政策影响较小,受新房单个楼盘价格变动影响较小,成交和价格均由供需决定,更能反映市场的真实情况。例如国家统计局每月发布的百城房价指数,也是以二手房价格为基准的。

万达one“特价”二手房

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因此AI君每个月也会对西安二手房监控,有助于购房者们从宏观了解市场大势,在买房决策时做到心中不慌。

这样的情况,还发生在高新、曲江、经开等区域内,万达one、天朗御湖、大华公园世家也挂出了与区域新房接近或低于新房的二手房源,如果你关注二手房市场,就会发现这类房源还不少。

3月推出9223套房,大平层、洋房改善房源占五成

PS:上一期从留言来看,首先二手房房价地图很受欢迎,其次确实有粉丝淘到了好房源,恭喜!

显然这些板块内的一二手房价格已不再倒挂,那为什么大家还是宁愿挤破脑袋去摇新房,也不愿选择二手房呢?

根据物价局公示价格来看,截至目前,3月份西安市包括西咸新区在内公示了6批34盘共9223套房的备案价。我们梳理发现,其中涉及洋房、别墅、大平层产品楼盘共有16个,总价动辄二三百万,均价在1.2万以下的楼盘仅有10个。

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壹丨投资属性驱使大家青睐新盘

从新房市场供应来看,整个3月入市的新房源并不少,但仔细来看,针对改善人群的洋房、别墅类产品占了将近一半。在刚需可以接受价格范围内可选楼盘实在是少之又少。

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这个问题我思考了很久,跟同行和粉丝多次交流,最终我想主要是三点原因。

最近楼市更是出现了几个千人摇的楼盘,比如奥园誉府、阳光100阿尔勒、康桥悦蓉园、大华公园世家等,楼盘性价比确实不错,但摇号也很壮观,几乎是六七个人抢一套房。

2019年5月房价地图

首先无论是投资理财,还是改善自住,甚至刚需自住客群,在向S姐咨询提问时,都避不开房屋升值的话题,毕竟目前,我们还是没法只用居住的眼光来看待房产,谁都希望自己买的房子跑得赢通胀,抵御贬值风险。

3月本来就是一个购房旺季,但是新房市场大多数刚需却面临“摇不上、买不到房”的窘境,这时,便有不少人不得已将目光转向二手房。

首先奉上2019年5月西安二手房 新房价格地图。

而如今三室房源已然成为市场主流产品,在房价高涨与限购并行的当下,首套房源选择三室不仅可以减免或延后后期置换的烦恼,还可以享受到首套房专属的低首付与较低的商贷利率,哪怕后期要出手,三室房源也比两室更容易变现,所以对于首次置业的刚需也只要能挤一挤预算,都更愿意选择小三室,而过往产品则以两室房源或大三室居多。

二手房连续三月下降,市场持续平稳

PS:众所周知,挂牌价只代表卖家预期,成交价才代表市场接受度,因此成交价才能反映二手房市场的真实状况,以下数据均为成交价。数据源取用于链家对外公示的成交房源价格复盘(目前市场公认的较为准确的信息)。此外为了尽可能保证数据严谨性,区域上,AI君按照行政区域划分便于新二对比,因西咸新区的二手房目前只集中于三桥,因此西咸新区就是指沣东新城。新房部分,部分近期无房源可售的新房价格,取了近一次的备案价格,如该楼盘售罄则清除。

第二,对于改善类客群除了要改善空间布局,也希望有低密的社区、良好的邻友圈层、负责人的物业管理,再次置业必然首先考虑产品先进、社区规划更合理的新盘,充斥着一室、两室户型的高出租率二手社区难免被排除在外。

既然考虑二手房,就要了解市场,可是二手房目前到底是个什么情况呢?

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前两天还有位粉丝跟我说去年市场最火的时候,大家都说先上车,结果他买了一套位置、户型都不满意的房子,现在越想心里越别扭,想重新置换一套,现在开发商收6万元更名费可以注销合同,问我有没有风险?

关注楼市的人大抵都知道,去年西安的二手房市场涨的快、跌得更快,在这一波涨价的浪潮中就有不少人当了韭菜。

可以看出两个明显变化。

看,去年买房的小伙伴都有置换的想法,那早两年的买房的改善客群对产品就更加挑剔了。

我有个朋友,去年7月份花180万买了复地优尚国际社区的100平小三室,今年同小区同户型的房子直接降到140万!人家都是买了房子等升值涨价,我这朋友直接最高点买入栽了跟头,不到一年时间40万就没了,真真替他感到肉疼。

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必赢56net手机版 4第三,对于投资客而言,地段、产品就更重要了。买入时主要是为了后期出手,一是要与市场需求贴合选择三室房源,二是要对赌有潜力的新区。" style="width:60%;margin:1rem auto">

当然,这只是个例,我们从安居客、诸葛找房等数据机构了解到,在去年二手房最火爆的几个月,同区域二手房价格甚至高出新房价格的30-40%,而根据最新的数据来看,目前二者的落差已经回到10-20%之间,基本回归到正常水平。

二手房新房倒挂现象被基本抹平

{"type":1,"value":"而二手房通常处于配套相对完善的区域,若不是有大的规划变动,市场涨幅不及新区,况且二手房龄时间长,这就意味市场变现的机会越来越短。像西安本来就是一个以新房为主的市场,二手房的交易套数和频率都远低于新房,市场不活跃如何做投资呢?

(数据来源:诸葛找房)

就AI君的数据统计,5月新二倒挂已从之前的1300元/平左右,急速缩短至389元/平,如果剔除高陵的价格,则新房价格已超过了二手房297元/平。

随着行业及人居理念的革新,经过升级的产品更符合当代购房者的置业诉求,而房龄已久的二手房社区自然在设计方面存在一定程度的落后,这不仅体现在户型尺度上,还体现在社区规划上,这也影响着房屋的升值、保值空间。在不具备核心竞争资源(名校名额、稀缺地段等)的前提下,新房明显更为讨喜,二手房如果不是笋盘,受众就只有预算有限,着急用房的纯刚需了。

另外,在我们与二手房门店的中介聊过之后发现:

只有在城市热度高的时候,二手房价格才会高于新房价格,如今的新二倒挂抹平,意味着首先从成交上,西安楼市有明显降温,其次从价格上,西安新房价格上涨,二手房价格下跌了。

贰丨过快上涨的房价倒逼买房加速

南稍门一家玛雅房屋某中介说道:“其实二手房市场现在是很平稳的状态,虽然略有涨幅,但一般也就是300-500之间的轻微涨,属于正常范围内,另外,二手房房价层次不齐,主要还是看配套,像学校好,开发商品牌大,物业比较好的小区,价格肯定是超过附近新房的。”

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这两年西安房价高速上涨,不仅吸引了西安本地的客群,也让不少周边城市乃至全国的泛西安老乡提前了置业计划,他们大多抱着投资兼自住的需求。

经开区行政中心某中介门店:“最近看房的人与之前相比没什么太大的变化,平均一天带看客户量是1.5组左右,周末的话看房的人比较多。”据工作人员说,成交量和价格整体比较稳定,没有太大明显变化。

PS:新城区的数据是新房房源少且融创拉高了新房均价,雁塔新房房源少且集中于高新和曲江,沣东新城则是被华宇东原拉高了新房均价(虽然实际销售低于备案价了,但照拉不误)。

S姐会客厅里有一位粉丝就是这种情况,自己目前还在榆林工作和生活,孩子目前还在读初中,可看到西安动不动爆出“同比涨幅第一”的新闻,再加上周围人陆续到西安开始看房买房,自己也耐不住了,于是决定在西安先屯一套房,可能十年以后退休来西安定居,也有可能为孩子来西安工作提前安排,还有可能将来随孩子走,那就将这套房卖掉算是投资理财了。

曲江华着中城某中介门店:“曲江这边,2月份开年以来来看房的人还比较多,基本上一天能带看一组,最近看房的人不太多,一周能有三组客户就不错了。”据他讲,最近成交的基本上都需要降价才能卖掉,整体成交一般。

下面我们细说:

其实,这位粉丝的置业初衷跟很多人都类似,快速上涨的房价在不经意间打乱了很多人的购房计划。生怕现在不买,以后到“两万 、三万 ”时代到来,上车的机会更加渺茫。

整体来看,二手房市场也是根据区域而定,城北、浐灞区域关注二手房的人数比较多,曲江区域二手房还是比较冷淡,买方逐渐占据市场主导地位。

首先新房价格上涨。例如5月的备案价,一不留神又到1.6万元/平了。

那么这类人群目前没有很强烈的居住诉求,资产保值升值诉求就成了第一位,自然他们的购房意向就更偏向于新房,最重要的是,他们十年时间等得起区域发展,所以宁愿选择规划较好的新区,不愿选择既成现状的老区域。

新房、二手房价格相差如何?

无论是不是又要被骂,AI君还是要说,西安楼市房价确实涨了。

叁丨新房、二手房,你怎么选?

2019年2月,西安二手房住宅环比下降0.2%,这是二手房价格来连续3个月下降。

但是,如今的价格上涨与之前不同,并非因为西安城市潜力爆发吸引了多少投资客,也不是因为本地购买力增加了多少导致新房供不应求,而是因为市场的结构性调整。

开篇提到的恒大御景,2014年时,均价不到5000元/㎡,而2014年的浐灞同样正直发展初期。当时,区域内一片荒芜,在这里买房的客群图什么呢?主要还是因为低廉的价格和区域发展的潜力优势,所以汇聚了不少投资客。

如今,二手房价格高点已过,一二手房倒挂现象也已经有所缓和,我们通过具体区域来分析:

第一,房源少了。目前西安主城区 西咸新区 高陵在售待售也就180个楼盘左右,平摊到区域购房者可选性并不多,而且从2019年伊始,每个月的入市量都控制的很好,也就是AI君常说的,增加不了需求就减少下供应也是一样的。稳定市场,严防大起大落。西安目前低到4个月的去化周期依旧是稳定市场的核心力量。

如今,整个浐灞的城市界面已经有了极大的改善,产业、交通、商业、生态、人口等诸多方面已经初见规模,尤其是世博园、总部经济区等板块,是西安楼市近两年的热门板块之一,于是该小区出现了抛售、变现的迹象,这也就解释了为何该项目会有大量二手房挂出,而且其中不少房源都打上了“从未入住”、“业主急售”之类的标签。

大明宫板块:从诸葛找房官网查询,该板块金科天籁城、 龙湖枫香庭 、中海开元壹号等多个楼盘从去年年底到现在二手房挂牌价一直处于下降趋势,万达广场旁边的龙湖的一套高层约118平的3室房源,去年11月底挂牌价270万,3月27日最新显示,报价降为236万,单价由22881元/㎡下降到20000元/㎡。仔细比对发现一路之隔的恒大悦龙台,带装修小高层17000元/㎡。

第二,毛坯少了。在2019年全装修政策出台的时候,AI君就多次强调了,效能产生需要半年时间,也就是在2019年年中左右,如今毛坯对精装占比已从各分半壁江山到毛坯占比15-20%左右了,其中还包含了一部分本来就该做毛坯的洋房和叠拼,而像之前为刚需所喜的毛坯高层则越来越少。

必赢56net手机版 6换个角度想想,2014年,恒大御景所处的区域是否像如今的“XX新区”、“XX新城”呢?这些新区/新城里,其实置业成本已经不低,即便将来房价有所上涨,但区域内人口、产业、消费不能与日俱进,没人来“接盘”,不能变现的房价不过是一串数字。" style="width:60%;margin:1rem auto">

曲江二期:万科东方传奇小区二手房最新挂牌价19468元/㎡,环比上月下降1.68%。周边目前可售的新房有恒大御龙湾带装修小高层参考价12800元/㎡ ,阳光城·翡丽曲江在售的带装修小高层均价14151元/㎡。

第三,面积越来越大了。现在基本见不到70-80平的房子了,市场主流全面走向改善,而不得不说西安人居要求也确实在不断提升,没有个100平左右对西安人来讲确实不够住了。洋房,小高大行其道,就算是高层也走向大平层了(AI君怎么就这么喜欢龙湖城北的大平层呢)。

{"type":1,"value":"其实在如今新房高涨,二手回落的大背景下,率摇不中却又急于自住的客群不妨多去关注主城区内的二手房市场,但从区域配套成熟度和交通便利程度就可以提高不少的幸福感呢。

通过二手房房价趋势和目前市场行情,我们发现二手房房价虽然连续数月保持回落,大部分楼盘均价有所降低,但是和新房之间仍存在一定价差。

第四,土地红利盘消失殆尽了。君不见网红盘千人摇,真是摇一个少一个。(说起土地红利盘苏宁是朵真奇葩,可以点击看看测评)

由于此前6·24政策的调整,西安降低了限售门槛,这也意味着很多房龄不久的小区可以入市,这类楼盘其实与新盘差距不大,前文提到的万达one、大华公园世家甚至还有新房房源,只是这些房源真心需要花时间和精力去“钓鱼”,多跑跑中介,多留意中介的促销信息。

那么,在当下的市场下,二手房到底值不值得去看?

总得来讲,从大层面来讲,住房不炒,稳定市场从未动摇。本次新房价格上调并非普涨而是新房价格上涨是市场结构性调整,即从源头上,你能买到是便宜房少了,而便宜的又太远你不愿意买了。这也是为什么我们说市场热度下降,价格反而上升了。

那么问题来了,成本相当,甚至二手价格更低的情况下,你愿意选择同区域新房还是二手房呢?

二手房应该如何挑?

但话说回来,真刚需要是真从去年年底观望到现在啥也没干的,那可能就又被误伤了。要取中间值,真的不如看看二手房了。

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买二手房要比新房考虑的更多,一般来说二手房周边生活氛围基本已经成熟,在你看房时一定要根据自身需求,想买好学校旁边还是靠近地铁站等都是看二手房的重要因素。

其次二手房价格回调。

此外,小区的绿化、物业服务、户型结构、保养程度等入住后的生活体验也是必须要了解到的。

与其说下跌或者投资客抛售,AI君认为“回调”二字更为准确,因为回调是回到正常。

首先价格是第一位。首付能拿出来多少,才是你看房子的关键。

究其原因,首先确实有部分投资客开始抛售了,AI君从中介朋友了解到,有个客户在曲江同时挂出了3套毛坯二手房。让AI君默默吐槽一下,所谓抛售也没见你给个八折啊,或者毛坯房至少跟新房在建中一个价啊,抛的一点诚意都没有,如果之前价格本来就是调王八的飞天价,现在将个几十万也没什么好稀奇的吧。

必赢56net手机版,在自己可接受的价格范围之内,也要综合对比配套、地段等各个因素。因为即使同一区域的两个小区,很可能因为自带学校,单价就会高出好几千。

其次,部分卖家心态平稳,不指望一夜暴富了,让市场回归理性。

举一个很典型的例子,枫林绿洲这个小区,去年7月左右二手房均价已经破了3万,虽然现在房价稳定,但是也将近2.8万,而它附近的万达one均价也就2万出头,其实最根本的原因,是因为枫林绿洲带有高新三小和高新一中的学位,天然优势无可比拟。

再次,很容易被人忽略的一点是,2017年4月18日的限售(房产证到手2年,备案之后3年)刚好解禁了,房源入市量增大导致的。

看中的二手房到底该不该买,我们来具体分析:

最后从最新的西安二手房冰山指数,也能看出西安二手房市场依旧处于筑基期,市场稳定。

如果你看中的二手房和周边新房,配套、楼盘品质等条件基本差不多,两者的价差能保持在10%以内,是可以考虑的,在价格可接受的范围内再去挑选户型、楼层等。

二手房冰山指数

相反,如果新房和二手房价差在10%以上,地段、学校、配套等也没有特别优势的情况下,尽量慎重考虑。

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另外,需要注意的是如果你看的是那种10年以上的老小区,没有电梯、小区基本没绿化,物业管理一般,这种房子直接就pass吧,一来居住舒适性不佳,二来房子保值性也比较低。

| 图源冰山指数公众号

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大量毛坯房惊现二手房市场

还有一个值得注意的变化,相信很多关注二手房的买家都会发现,近期有一批毛坯二手房入市了。仅从AI君的采样数据来看,在5月1000套成交二手房中,有120套左右的毛坯,占比12%,而在3月只有2%左右。从微观上来看,以金地西沣公元为例,16套有标注类型的挂牌房源中,毛坯12套,装修4套。

原因:要么就是投资客套现,要么就是卖了置换。谁的比例更高?这是个问题。

受西安限购令影响(2017年4月18日之后备案3年或取证2年),新入市的这批房源怎么也要在2016年6月就完成了网签,或者在2017年6月拿到了产证,而投资客涌入的时间点是2016年10月,所以现在投资客套现的占比可能更小一些,以置换需求为主。但就AI君从侧面了解的信息,因短期内房产价值上升空间受限,持有成本增加,投资客对手中西安房产的套现意愿还是较为强烈的,也就是今年10月大概率还会有一波二手房源放出。

影响:毛坯房增多意味着存量房上市成交量也会增加。此外容易定制装修标准的毛坯等于新房的现房,其实也是受欢迎的。

毛坯二手房毛坯注意事项

二手毛坯价格高还是装修价格高?

答:装修价格高,但也要看房源。

原则上讲,毛坯相比较装修过的价格要低,当然也不绝对。比如楼位、楼层、户型、朝向、视野等等,高低每平米在300到一千左右正常。而从西安目前成交的二手房来看,毛坯一般比同小区精装一平低500-1000元/平。

二手毛坯有哪些优势?

答:别想了!带装修的二手房砸掉重装?比毛坯更贵好吗

装修房一般有更长的房龄和损耗度,行内一般说住一年就对装修部分有10%的损耗,超过5年装修部分就要严重打折甚至“不计装修价”,如果对居住要求比较高,想要重装二手房,就等于在装修前再加一道“拆旧”,而且因为工序复杂,二手房装修要比毛坯装修贵大约15%左右。

因此判断二手房毛坯价格是否合理,也不能只盯着装修和毛坯的差价。如果小区周边有在售的新房,则可以在同类型同品牌新房价格上加上500-800元/平的现房加成,只要低于这个价格,都不算亏。但最主要看你想不想自己装房子,能不能看上,还有你的搞价能力。毕竟二手房比起新房来讲,优势和劣势都是——变数大。

买二手毛坯要注意什么?

二手房毛坯主要因为没住过人,对业主之前房屋各项费用的缴纳情况要了解清楚,还有各项配套设施是否完善,水电测试要做好,以及产证没满2年还有5.6%的增值税。

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| 图源过户通

有没有近期比较热的二手毛坯推荐?

近期像三环外的中海城、中海凯旋门、大华公园世家、千林郡,还有浐灞半岛等最近都有比较好的二手房放出。

AI君有话说

总结一下。

从市场来看,新房市场结构性调整,导致价格上涨。短期内房产价值上升空间受限,长期政策不明朗导致持有成本增加,导致二手房价格回调,共同让新二倒挂逐渐弥平,有三部委(市发改委,市住建部,国家统计局西安调查队)联手限价和控制供给,市场依旧稳健。

从区域上看,莲湖是个好地方,城西二手房市场活跃,且新房价格还低于二手房,可以多关注一下。

从买房来看,新房的保值升值体现在你卖二手的时候有没有人接手,二手房保值排头兵——锦业路满堂悦,浐灞半岛,紫薇田园都市,个个都有其独特优势。二手房则要多看,最近可以看二手房。

最后,放几套5月二手房成交,给各位刚需“逆袭”树立下信心。

撰文 | AI君

临潼:中海阅骊山

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