必赢56net手机版_亚洲必赢网址_必赢亚州手机网站
做最好的网站

博洛尼亚楼市那7个月经验了怎么样,德雷斯顿根

苏州重点区域新房3年内不得出售,“因区施策”下如何买房?

记者 | 马一凡 实习生 刘航

一路狂奔的苏州楼市终于按下“稳定键”。

图片 1

2019年至今带给苏州人的一大震撼应该是,他们骤然发觉,苏州工业园区的房价已经赶超上海远郊了。

5月11日,苏州市政府出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。

美丽的苏州园林

还没解决房子问题的“苏漂”就像被从头到脚浇了一盆冷水,小确幸生活的幻想破灭了,他们打开论坛,在“苏州还值得我留下来吗”这类问题下面开始了激烈讨论。

而对于苏州工业园区全域二手住房,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。此次“限售”新政,是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后,房地产调控的再次加码。

今年年初很多专家和各路媒体不断发声,房地产的调控政策已见底,未来不会再出台更加严厉的调控措施了,但是现实再一次打脸。5月11日,苏州出台了全市范围内“因区施策” 的楼市调控政策《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,苏州市工业园区区域和高新区部分重点区域内,购买新建商品房后3年内不得出售;苏州工业园区区域二手房,限售5年;人才可以优先购买苏州工业园区全域内有预售许可证的商品住宅。

苏州曾是一些人告别一线城市之后的理想之地。在这里,IT、金融从业者能找到三四线老家无法提供的就业机会,过着比在一线城市更体面、更宜居、压力更小的生活,有房有车,猫狗双全。

近年来,苏州已成房企战略版图中的重要城市。4月份,苏州3个板块土地拍卖纪录被刷新,楼市似乎有了新的异动。由此,4月底便有消息称苏州将出台限售政策。

图片 2

转变发生在最近这半年,在全国土地市场大热、楼市却总体平稳的情况下,苏州的房价最先按捺不住,一路反弹上涨,领跑全国。

火热之下,调控落地。业内人士认为,此次政策对于土地、购房、学区、人才等领域都有较为明确的管控,“房住不炒”政策逻辑不变,体现了苏州在稳地价、稳房价和稳预期方面继续采取严厉政策。

苏州是个人杰地灵的风水宝地,有着近2500年的历史,苏州园林文化享誉世界,有“人间天堂”之称,是挂牌的国家风景旅游城市和国家历史文化名城;这里人才辈出,自从唐朝开科取士以来的1300年间,共出了45名文状元,占全国的7.6%,尤其是在清朝的114名状元中有26名来自苏州,占到22.8%,考中进士的更是不计其数了,耳熟能详的名字:孙武、陆逊、范仲淹、唐伯虎、顾炎武都是出自苏州;在国家规划的长三角城市群中,苏州可以说是仅次于上海的重要城市,2018年苏州实现地区生产总值1.85万亿,排在全国第7位,仅次于上海,更远超省会南京的1.28万亿,占江苏全省GDP的20%,。苏州是毫无疑问的“强二线”城市,但奇怪的是,在全国监测住宅价格销售指数的70个大中城市中却没有把苏州列入其中。

即便是在10天内三度加码楼市调控,从限售、土地、人才、学区四个维度出台政策,苏州还是上了住建部的房价预警名单,但苏州楼市的热度短期内还没被浇灭。

“苏州调控加码是必然”

图片 3

有关“房子”的一切话题,仍在搅动这座城市。

“这波涨价让刚需心累,让工薪阶层心碎,政府何时可以出台相关政策稳定房价?”5月6日,有市民在苏州市住房和城乡建设局官网上投诉。

1994年国务院就批准设立了苏州工业园区,同时在园区内划出了80平方公里成立“中新合作区”(中国和新加坡政府间的重要合作项目)。截止2018年,苏州工业园区实现生产总值2570亿,城镇居民人均可支配收入7.1万元,超过了北京市6.2万元的人均可支配收入。由于产业的聚集,人口不断增加,2018年底常住人口已经达到了1027.17万人,这直接增加了购房需求。今年以来苏州房价反弹明显, 4月份以来,苏州工业园区和高新区的成交均价已经达到了36320元/平方米,整个苏州市的商品住宅成交量环比上涨了33%,同比更是大涨57%。随之而来的是土地市场的火爆,“地王”频出,4月29日,苏州工业园区的一块土地被溢价37.67%,以35.63亿元成交,创了园区自成立以来的最高纪录,也成为苏州有史以来的最高单价 “地王”。

苏州楼市发生了什么,又正在经历什么?

5月10日,苏州市住建局回应称:苏州当前正在研究建立房地产市场长效机制,以稳地价稳房价稳预期为目标,坚持“房住不炒”定位,促进房地产市场平稳健康发展。

图片 4

房价膨胀的“工业园区”

隔天,调控政策便出炉。第一财经注意到,此次政策对于土地、购房、学区、人才等领域都有较为明确的管控。

面对如此火爆的市场,调控政策的出台也就毫不奇怪了,但这次更多的是针对苏州工业园区和高新技术开发区出台的限售3年政策,未针对其他城区,买房的需求并没有消失。这可能就会出现工业园区的房价稳住了,结果把需求逼到相城区和吴江区去了,那两个区的房价就会上涨,最终苏州去域内房价就拉平了,整体的房价仍然是上涨的。“因区施策”的后续可能就是“因项目施策”了。

不熟悉苏州的人,会纳闷为什么苏州房价最高的区域是“工业园区”。

《意见》要求,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新建商品住房实施限制转让措施。限制转让区域内新取得预售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。

需要买房的小伙伴们还是尽早买吧!

苏州这一波房价上涨是从去年年底开始的。巧合的是,2018年12月8日的《新闻联播》专题报道了苏州工业园区,其中这样介绍道:现在的苏州工业园区278平方公里的土地上有8万多家企业。而1994年园区建设时,这里还是一片农田。当时,全国已经有了包括深圳在内的5个特区,和他们相比,苏州工业园区无论是在政策还是地理位置上,都没有优势。于是苏州工业园区提出了一个口号:不特有特,比特更特。

对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

图片来自网络,如有侵权请及时联系删除。

这句话的意思是,虽然不叫特区,但是苏州工业园区的部分政策,要比特区更加厉害。

同时,调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10~25%后转为一次报价出让方式。

苏州在一张白纸上重新规划建设城市新区的做法很成功,后来全国很多二三四线城市都向苏州取经,在一片片空旷的土地上建设新区。

土地出让报价规则,即将土地竞拍价格和价格区间进行对比,若超过这个区间,就落实更为严格的预售政策,即增加拿地约束和项目销售约束。“这显然会增加相关开发商的资金约束,拿地方面也会更为理性。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

时间来到2019年,苏州工业园区也终于到了房价向深圳特区看齐的时刻。

《意见》还要求,在苏州工业园区全域内,新取得预售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预售许可建筑面积50~60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

根据链家统计的数据,苏州工业园区的二手房参考均价同比上涨了25%,在今年4月达到近40000元/平方米,较2019年年初已上涨8%。

此外,苏州工业园区和其他市、区,可结合本地实际情况,优化完善施教区内住房的学位政策。

工业园区板块内部分热门楼盘,如铂悦犀湖、天域花园、中海半岛华府等,二手房参考均价突破了53000万元/平方米;部分高档楼盘,如苏州铂悦府、金鸡湖花园、万科见滨府,参考均价已经在6万元上下。而2019年4月,深圳全市二手房参考均价是57020元/平方米。

“苏州调控加码是必然。”中原地产首席分析师张大伟称,当地房价、地价上涨必须加码调控,楼市正常依然是打地鼠、打补丁,政策力度没有超过市场预期,但一定程度能缓解上涨幅度。

去年年底,随着部分二三线城市楼市调控出现微调,苏州作为二线城市经济发展的领头羊,楼市已经开始暗流涌动,刚需客、炒房客都变得敏感起来。今年房企资金面的宽松让土地市场又火了一把,地王的诞生进一步把苏州楼市的大戏推向高潮。

而在克而瑞苏常片区总经理戈文问看来,本次调控目的有三方面:希望房企理性拿地,稳地价;调控针对热点区域和热点版块,打击短期投资行为;园区将新房优先出售给在园区就业和创业的人才体现了苏州对人才的重视。

曾经绿城在苏州拿下的“苏州桃花源”地块保持了十年的工业园区单价地王纪录,直到今年4月底的一场土拍,中海以30287元/平方米的楼面价拿下园区湖东板块一处宅地,苏桃的地王纪录终于被中海打破,苏州园区诞生了首宗楼面价超过30000元/平方米的土地。

“狂奔”的市场

在未来新房单价将超6万元的预期下,苏州工业园区房价暴涨,根据链家网数据,多数小区的二手房环比上月均价都有5%-10%的涨幅。

调控背后,必然是火热的市场。

突然间,苏州人民发现苏州工业园区的二手房挂牌价已经普遍在4万-6万元/平方米的区间内,和上海外环外及部分中外环之间区域的价格相当。

今年以来,苏州土拍热度飙升。据中指院研究报告,今年一季度,苏州住宅用地成交楼面均价15082元/㎡,同比上涨25%,仅低于2016年四季度成交数据。溢价率19.11%,同比增加3.44个百分点,环比增加12.2个百分点。

那段时间苏州最流行的一个段子是这样的——

4月份,更是有3个板块土地拍卖纪录被刷新。4月29日,经过40轮竞拍,中海以35.63亿元总地价拿下苏州工业园区一宗宅地,折合楼面价30287元/㎡,创下园区规划建设以来的土地拍卖新纪录。

“在苏州工业园区上班的金融从业者小王,因为园区房价太高,他把房子买在了上海,每天通勤两小时上下班。”

中海拿下当时最高价区域土地成交之前,4月24日,苏州推出5宗地块,吸引34家房企竞拍。最终5宗宅地成功出让并吸金135.7亿元,溢价率超过35%。吴中区太湖新城板块和尹山湖板块均产生新的土地拍卖新高。

投资客陈先生去年3月从P2P中抽身后,以2.3万元/平方米的价格买了一套苏州工业园区的商品房,现在这套房子的价格已经涨了一百多万元。直到现在他还很难相信自己的运气竟然这么好,“去年买房时价格随便谈、随便砍,我怎么也想不到之后苏州市场会变得这么疯狂”。

不仅如此,苏州楼市成交同样回暖明显。据克而瑞数据,今年一季度苏州市区商品住宅成交面积169万平方米,同比增长21%;成交均价20907元/㎡,同比上涨8%。

陈先生还把自己的好运气归结为投资眼光的精准,由于曾经在苏州工作过,他一直坚定看多工业园区板块的价值。

4月份单月,苏州商品住宅成交面积105万平方米,环比增加58%,同比增加81%;成交均价更是涨至21881元/㎡,环比上涨6%,同比上涨10%。

实际上,“工业园区”这个带着工业城市的冰冷且并不优美的名字背后,有着苏州最宜居的生活环境、先进的基础设施、最好的学区和高大上的商圈,在许多人心目中,它的居住价值不输于上海的郊区。“苏州最好的区域,房价怎么就不能比上海缺乏配套的郊区高?”

不可忽略的事实是,苏州新房新增供应并不充足。据中指院数据,苏州市区商品住宅市场一季度新增供应79.23万平方米,成交185.25万平方米,供求比为0.43,整体呈供不应求态势。

也有人不这么认为,小徐三年前毕业于上海财经大学,随后在苏州一家银行工作,一直租住单位提供的房子,父母出钱给她买了车,加上银行福利不错,她在苏州的生活安稳而平淡。但现在她已经递交辞呈,准备赴美读书进修后,再到上海找一份新工作。

在此之下,苏州市区二手住房市场迅速升温。上海易居房地产研究院数据显示,4月苏州二手房成交量为11748套,环比增长99.0%,同比增长84.1%,直逼2012年以来历史最高值。

“过去苏州的房价让大多数打拼的外地人觉得是可以在这里安家的,今年房价的暴涨让很多人失去希望。而且如果有这么多钱,我为什么不投资在上海?”小徐的计划是拿到美国高校的学历以后落户上海,再在上海安家,毕竟上海有更高层面的教育资源、医疗资源,还能为她个人打通更广阔的职业前景。

实际上,苏州楼市火热并非毫无根基。“强二线”城市,是购房者和房企对苏州的判断。在长三角城市群中,苏州是仅次于上海的重要城市。在GDP方面,2018年苏州仅次于上海,排名全国第7。

精准调控

从人口看,苏州常住人口数量逐年增加,是江苏省第一大移民城市,也是全国第二大移民城市。据苏州市统计局数据,2018年末其常住人口为1072.17万人,同比增长0.36%;户籍人口为703.55万人,同比增长1.8%。

苏州房价到底该值多少是一个很难回答的问题,因为这是一个经济很强但政策较弱的城市。

城市发展潜力加持,直接影响到购房者与房企的行为。2018年,苏州房地产开发投资2558亿元,同比增长10.9%;房屋新开工面积2801万平方米,同比增长9.2%;商品房销售面积1994万平方米,同比增长3%。

正如苏州工业园区在没有特区政策优势的情况下发展了起来,整个苏州市更是创造出了极为出色的经济成绩,2018年苏州全市1.85万亿的GDP总量,排到了全国第七,甚至高于省会城市成都、杭州、南京等,这背后是当地政府长期以来精准的经营和操盘。

结构性调整

苏州的楼市调控政策也一直体现出操盘者小心翼翼的拿捏,耐人寻味。

实际上,2019年限售加码第一城并非苏州,而是辽宁边境的丹东。日前,住建部对部分房价波幅较大城市进行预警提示,其中就包括丹东新建商品住宅销售价格同比涨幅超过20%。

最近的限售新政在坊间传言飘荡了半个月后落地,但仅仅针对了最热门的区域,即苏州工业园区全域、高新区狮山板块新房有三年限售期,工业园区二手房有五年限售期。

市场异动之下,苏州也步入调控行列。第一财经查阅数据发现,2019年4月份,苏州市园区、姑苏区、新区、相城区在手普通住宅成交均价均超2万元/㎡。其中,园区成交均价达36320元/㎡,姑苏区达35613元/㎡。

虽然对房产流动性的锁定时间超越了大部分城市,但看似严格的限售政策,却并没有全市一刀切,只给了部分区域“温柔的一刀”。而工业园区新房供应量本来就小,但需求量大,二手房市场多是改善型需求买家,持有期本来就比较长。

易居研究院将全国100城划分为超高房价、高房价、中等房价、低房价和超低房价五类,其中大于2万元/㎡定义为“超高房价”。据其一季度《中国百城房价报告》,包含苏州在内的11个城市已步入“超高房价”行列。

这在其他区域看来,简直是房价可能会继续上涨的信号。“新政可能造成一定的需求外溢,吴中、吴江、相城以及新区不限售区域将会迎来一波结构性上涨。”一家在苏州有较多项目的房企内部人士这样判断。

而此次调控,效果将如何?克而瑞苏州房产测评分析师认为,该政策对于投资炒卖行为会有立竿见影的打击效果,园区和新区市场需求将应声而落。房企对苏州市场量价走势由此前乐观转向保守,拿地态度也趋向谨慎。

过去半年,工业园区和高新区狮山板块不是房价唯二大涨的区域,同时,苏州其他区域也在不断冒出新地王。比如,5月9日,河北房企荣盛首入苏州,就以68%的溢价率拿下了吴中区新地王;4月24日,新城和招商联合拿下吴中区太湖新城板块一宅地,让该板块的楼面价首次破2万。

严跃进同样认为,类似规定有助于防范各类房源倒卖的现象,形成更为稳健的购房心态,对于打击炒房需求、稳定价格有积极作用。

一手商品房方面,即便是苏州工业园区、高新区以外的区域,不少楼盘4月份开盘时,也出现了下午领预售证、凌晨即有千人排队抢房的场景,卖号的黄牛又重出江湖。

但不可忽视的是,苏州此次政策为“一区一策”,限售区域仅特定为工业园区和高新区重点区域,其他区县并不在限制范围内。

据克而瑞统计,4月苏州新建商品住宅的成交均价为21884元/平方米,环比上涨6.51%。2019年4月苏州新房住宅成交量破万套,达到2016年10月实施限购以来成交量的历史最高点。

因此,“姑苏、吴中、相城市场需求或上涨。” 克而瑞苏州房产测评分析师认为,投资客转向其他三区投资,促进姑苏、吴中和相城市场需求量增涨,进而刺激区域房价。长久看,吴中和相城的房价或将结构性上涨。·

但此次调控的范围,尚未触及这些区域。

并且,园区调控也仍存空间。针对园区人才优购政策,严跃进认为,其和此前吴中区优购政策类似,可以理解为补库存的导向。当前苏州园区新房不多,从人才创业等需求角度出发,显然有助于扩充房源和优化人才住房。

苏州上一轮地王频出还是在2016年,那时土拍大战上常出现超过200%的溢价率,当年苏州国土局发布了一个土地市场的“熔断机制”,对拍卖地块设定最高报价,房企报价超过最高报价的情况下,土地出让即中止,竞价结果无效。

对于很多拿下土地的房企而言,又开始了新一轮的赌预期。不过,面对这次调控,未来房企可能需要更加谨慎的拿地、寻找结构性投资机会才是稳妥之道。从产品打造和营销角度来说,面对已进入改善时代的苏州新房市场,回到产品本身才是房企重心。

相比于南京、上海那时候针对土拍过热出台的调控方式,苏州的这种土地限价方式在房企看来是比较“温和”的。南京从2016年开始实行达到最高限价后“摇号卖地”,房企能否拿地得看运气,而上海的“招挂复合打分”制度,则让很多缺乏实力的房企彻底放弃在上海拿地,也让上海的土地市场平稳至今。

除此以外,苏州的限购政策也不是特别严厉,从2016年恢复限购至今,苏州本市户籍每个家庭可以购买三套房子,非本市户籍则提供累计一年的纳税和社保证明后可购买一套房子。落户苏州的条件并不高,因此苏州相对宽松的限购政策,也被认为是给炒房客留下了空间。

“过去这两年,苏州楼市没有真正冷却下来,所以一遇火苗就被引燃了。”一名苏州地产界业内人士说。

相比之下,上海的限购令从2016年起要求上海本地户籍家庭只能限购两套房,非上海户籍居民家庭则要提供5年纳税和社保证明才可购买一套房,且单身人士不可购房。严厉的限购政策让上海房价进入了长达两三年的平稳模式。

在今年土拍大热之前,苏州已经连续两年经历了土地出让金的下跌,从今年前5个月的土拍来看,情势有望逆转。

2016年,在全国土地出让金的排名中,苏州以1465.8亿元占据第四位,仅次于南京、上海和杭州。到了2017年,苏州土地市场降温明显,有地块流拍,土地出让金排名也滑落至全国第十,收入仅为938亿元,同比下降36%。2018年,苏州土地出让金同比再下降8%。

不过,截至今年5月9日,苏州土拍总成交价已达482.6亿元,比去年同期增加了305.64亿元。

余温未散

2016年苏州土地市场的大热令人记忆犹新,尽管这轮上涨让前地王项目松了一口气,但至今还有多个地王项目没有解套。

即便是这样,大部分开发商仍不愿错过在苏州拿地的机会,今年1-5月,首开、碧桂园、中南、新城、阳光城、旭辉、融信、佳兆业、中骏、金地、大华等房企都在苏州积极抢地,最终收获了新土储。

“能看出这次限售政策实际上不是很严格,但它可能会影响购房者的心理预期。”投资客陈先生说。

根据克而瑞苏州的统计数据,限售新政发布后首周,火热的苏州楼市尚未受到太大影响,5月13日至19日,苏州市区新房成交总体有所下滑,二手房成交不降反升,新推盘人气还比较可观,二手房中介也反映最近成交量还不错,而工业园区房管局依然人潮拥挤。

5月20日-22日,苏州新房加二手房仍然有每日800-1000套的成交量,和调控新政发布前的数据差不多。

但调控的效应或许会在一两年后显现,一是投资客将会变得谨慎;二是市场心理预期将改变,购房者观望心态增强;三是部分开发商担忧调控还存在继续加码的可能性,调控政策留有余手。

但一名苏州房企内部人士认为,苏州房价未来长期阴跌是小概率事件,限售新政毫无疑问抑制了一部分供应和需求,但如果长期阴跌,一定是供求关系出了问题,供应过大需求萎缩。目前来看苏州不存在这样的问题,限售之后供应被调控,但需求还在。

“苏州土地市场也还是狼多肉少,开发商的拿地积极性还在。没进苏州的房企想突破,已进的还想补仓。不过新政出台后,苏州的地价相对于此前的阶段性高点会有一定下降,房企会更理性一点。”一名负责房企投资业务的人士表示。

投资客陈先生丝毫不担心自己的房子未来会跌价,“我知道一定会赚,只是赚多赚少的问题”。如今的情况,说白了,在”房住不炒“和精准操盘下,楼市的热度既不能完全消褪,也不能让房价失去控制。

本文由必赢56net手机版发布于必赢56net,转载请注明出处:博洛尼亚楼市那7个月经验了怎么样,德雷斯顿根

您可能还会对下面的文章感兴趣: